의정부형사전문변호사 최근 강남발 아파트 가격 상승이 한강 변을 따라 확산되고 있으며, 그 기세가 점차 다른 지역으로 번지고 있다. 단기적으로 이러한 움직임을 정확히 예측하기는 어렵다.
태엽이 풀린 시계도 하루에 두 번은 맞듯이, 일시 조정과 반등이 반복되는 시장 단면을 단기 예측으로 단정하기는 힘들다. 따라서 단기 등락의 의미를 부여하는 것도 중요하지만, 특정 지역으로의 자금 쏠림이 어떤 구조적 변화를 반영하는지를 차분히 들여다보는 일 또한 의미가 있을 것이다.
맥킨지 글로벌연구소(MGI)가 2025년 10월 발표한 최신 보고서 ‘불균형의 시대: 성장, 부, 부채의 미래’는 이와 관련해 시사하는 바가 큰 생각거리를 던져준다. 보고서에 따르면 2024년 기준 한국의 실물자산은 명목 국내총생산(GDP)의 8.9배에 달하며, 이 중 7배(약 80%) 정도가 부동산이다.
세계 평균은 실물자산 5.6배, 부동산 3.9배(약 70%) 수준으로, 한국의 부동산 비중은 매우 높다. 이는 생산력 성장보다 자산 가격이 과도하게 올랐음을 의미하며, 한국 경제가 부동산 의존도가 높고 부채 레버리지가 큰 구조임을 보여준다.
보고서는 이러한 불균형이 앞으로 어떤 경로를 밟을지를 네 가지 시나리오로 전망한다. 첫째, 장기 침체(secular stagnation) 시나리오로, 저성장·저물가·저금리·초과 저축이 지속되는 상태를 말한다. 실물 투자는 부진하지만, 부동산과 주식 등 자산 가격은 올라 부의 불평등이 심각해지고, 자산과 부채의 배수는 커져서 충격 발생 시 급락 위험이 뒤따른다.
이 시나리오는 글로벌 금융위기와 팬데믹 위기 사이의 시기를 떠올리게 한다. 둘째, 1970년대 오일 쇼크기를 연상시키는 인플레이션 지속 시나리오로, 명목 성장은 빠르지만 실질 성장은 둔화하고, 인플레이션이 부채와 자산의 실질 가치를 낮춘다. 부동산은 인플레이션 헤지 수단으로 기능하지만, 실질 자산가치는 감소한다. 셋째, 대차대조표 조정(Balance sheet reset) 시나리오로, 자산 가격 급락과 부채축소가 동시에 일어나며, 단기적으로 경기 침체가 일어난다. 이 과정에서 소비와 투자가 위축되면서 일본의 1990년대 버블 붕괴 이후와 유사한 장기 침체로 이어질 수도 있다.
마지막으로, 생산성 가속 시나리오에서는 기술혁신과 투자 확대를 통해 실질 성장이 강화되고, 자산가치 상승이 생산성과 조화를 이룬다. 이 경우 자산 가격 상승은 ‘건전한 부의 축적’으로 이어진다. 이 시나리오는 1990년대 후반 미국의 IT 혁신 기반 신경제 시기와 맞닿아 있다. 최근 AI 기반 혁신이 다시 이렇게 갈 수 있을지도 초미의 관심사다.
이런 맥락에서 보면, 최근 한강 변 아파트 가격 급등은 단순한 투기적 행위로만 볼 것이 아니라 장기 침체의 그림자 속에서 자산의 희소성, 투자 불확실성, 그리고 안전자산 선호가 복합적으로 얽힌 결과가 아닐까. 저성장이 이어지고 실질금리가 낮게 유지되는 환경은 실물 투자 매력을 떨어뜨리고, 과잉 저축은 부동산으로 흘러든다. 지방의 인구 감소와 서울의 인프라 및 어메니티 개선은 소위 서울 강남권과 이와 연결된 특정 지역의 희소성을 높이는 요인으로 작용하며, 불확실한 경제 환경은 실물자산에 대한 선호를 더욱 강화한다.
이러한 현상은 노벨 경제학상 수상자인 장 티롤(Jean Tirole)이 제시한 ‘합리적 버블(rational bubble)’ 개념과도 맞닿아 있다. 실질금리가 낮고, 고수익 실물 투자 기회가 제한되고, 자산을 다음 세대나 보유자에게 이전할 수 있다는 기대가 있다면, 버블은 단순한 비이성적 투기가 아니라, 저축을 대체하는 가치 저장 수단으로 기능할 수 있다. 따라서 한강 변 아파트 가격 상승은 ‘비이성적 과열’만이 아니라, 장기 침체의 징후가 엿보이는 가운데 ‘합리적으로’ 형성된 자산 가격 조정의 결과로 볼 수도 있다.
문제는 이러한 상승 국면이 얼마나 지속될 수 있느냐다. 장기 침체의 그림자가 드리워진 환경에서 부동산이 단기적으로는 안전자산의 역할을 하더라도, 장기적으로는 생산성과의 괴리가 커질 위험이 있다. 그 결과 자산 가격이 유지되더라도 실질 자산가치는 줄어들 수 있다.
결국 생산성 향상을 통한 성장 회복만이 이러한 구조적 불균형을 바로잡을 수 있다. 생산성이 뒷받침되지 않는 자산 가격 상승은 불가피하게 인플레이션에 따른 실질 자산가치 축소나, 일본처럼 대차대조표 조정이라는 고통스러운 과정을 초래할 수 있기 때문이다.
캄보디아에서 11년째 살고 있는 오성일씨(63)는 최근 SNS를 보고 당혹감을 느꼈다. 캄보디아 범죄조직에 납치된 한국인 대학생이 지난 8월8일 숨진 채 발견된 뒤 캄보디아를 ‘범죄국가’ 등으로 부르는 게시물들이 넘쳐났기 때문이다. 직접 겪어온 캄보디아 모습과 다른 이야기들이 확산되자 그는 “억장이 터지는 기분이었다”고 했다. 오씨는 “특정 범죄조직이 잘못한 일인데 왜 캄보디아 전체를 범죄국가로 만드는지 모르겠다”고 말했다.
14일 경향신문 취재를 종합하면 캄보디아에서 한국인을 상대로 한 납치·감금 등 범죄 피해 신고가 잇따르고 시민들의 불안감이 커지면서 캄보디아에 대한 허위 정보나 혐오 표현이 SNS 등을 통해 퍼지고 있다. “캄보디아 쓰레기통에서 여행객 여권이 우르르 나왔다”는 등 명확한 출처를 알 수 없는 ‘괴담’도 그중 하나다. 일부는 “캄보디아에 가면 살아서 못 돌아온다” “동남아인들은 피해야 한다”는 등 국가와 국민 전체에 대한 거부감을 표현하기도 했다.
캄보디아에 사는 교민들은 사실과 다른 이런 이야기들이 당황스럽다고 했다. 캄보디아에서 2년간 한국어를 가르친 최민희씨(50)는 이날 기자와 통화하며 “캄보디아 일부 지역에서 일어나는 일을 두고 언론에서 ‘범죄소굴’이라고 표현하면 불안감을 조장하는 것”이라며 “사건을 객관적으로 보지 않아서 생기는 편견과 차별에 주변 캄보디아인들이 힘들어하고 있다”고 말했다. 오씨도 “범죄가 자주 일어나는 곳과 일반인은 완전히 분리돼 있다”며 “한국을 좋아하는 캄보디아인도 많은데 잘못된 정보가 퍼지면 관광사업 등을 하는 교민들의 생계도 위협받을 수 있다”고 말했다.
국내 시민들도 지나친 혐오 표현에 우려를 나타내고 있다. 강자연씨(27)는 “최근 SNS와 댓글에서 ‘교육 못 받아서 미개하다’ ‘못사는 나라’처럼 동남아 국가와 국민들을 혐오하는 표현을 굉장히 많이 보고 있다”며 “최근 사건이 심각한 범죄인 것은 분명하지만 그것이 그 국가와 전 국민을 혐오할 이유가 될 순 없다”고 했다. A씨(30)는 “동남아 국가를 ‘마약과 총기의 온상’으로 보는 흐름이 커져 우려스럽다”며 “한국에서도 네팔에서 온 이주노동자가 정신병원에 감금된 일이 있었는데 이를 두고 네팔에서 한국인을 혐오하진 않는다”고 말했다.
캄보디아인 B씨는 이날 기자와 SNS 메신저로 대화하며 “캄보디아 사람들도 한국 사람들처럼 똑같이 열심히 일하고 가족을 사랑하며 좋은 삶을 원한다”면서 “우리 모두가 서로 이해하고 존중하며 친구가 되길 바란다”고 말했다.
