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[정준호의 부동산과 사회경제]새 정부 출범 초부터 들썩이는 집값…개입과 인내 사이 균형점 찾아야
작성자  (119.♡.47.22)
최근 서울 아파트 가격이 주간 기준으로 6년9개월 만에 최대 상승폭을 기록했다는 보도가 나왔다. 이 상승세가 수도권과 전국으로 확산될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 한국은행은 올해 성장률 전망치를 1.5%에서 0.8%로 낮추면서, 인하폭의 절반 이상(0.4%포인트)이 건설투자 부진 탓이라고 지적했다. 실제 건설투자의 성장 기여도는 전년 동기 대비 2024년 2분기 -0.2%포인트에서 2025년 1분기 -1.6%포인트로 더욱 악화되었다. 아울러 7월에 시행될 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 대출 규제를 앞두고 대출 수요가 막바지에 달하고 있기도 하다.
새 정부는 경기 부양을 위해 ‘재정 확장·통화 완화’를 내세우고 있다. 그러나 과거 민주당 정부 시절 집값 상승 경험을 바탕으로 시장이 이를 과도하게 선반영하고 있다. 실제로 2018년 이후 통화량(M2)과 서울 아파트 가격의 동조화는 더욱 뚜렷해져, 저금리·완화적 통화정책이 부동산 시장에 여유 자금을 유입시켰음을 보여준다. 다만 이런 학습효과 프레임은 전 정부의 정책 효과를 깊이 있게 분석·대응하지 못하게 하고, 당시 성장률이 상대적으로 높았던 경제 환경을 현재의 0%대의 경제 환경과 혼동케 한다.
노무현 정부 초기에는 이전 정부의 완화적 부동산 정책을 그대로 유지한 채 카드 사태 해결에 집중했다. 문재인 정부는 전세 대출 완화 등 이전 정부 정책 효과를 시의적절하게 검토하지 않아, 시장에 부작용을 남겼다. 윤석열 정부는 생애 최초 주택 구매자의 주택담보인정비율(LTV)을 80%까지 높이고 후순위 대출을 허용해, 가령 4억원의 자기 자본에 갭투자와 후순위 대출을 더하면 20억원 규모의 주택도 사들일 수 있게 했다. 새 정부는 이와 같은 전 정부의 정책 유산을 얼마나 여러모로 검토·대응하고 있는지 궁금하다. 다만 이들 정책은 주거 약자를 위해 도입된 것이어서, 문재인 정부 시기 전세대출처럼 강도 높은 규제 적용이 정치적으로 부담스러울 수 있다. 한편 새 정부는 대선 공약으로 ‘세금으로 집값을 잡지 않겠다’고 밝혔는데, 이는 시장에 대한 전략적 인내를 유지하겠다는 신호로 해석될 여지가 있다.
추가 금리 인하 기대에 따른 화폐가치 하락 우려로 가치 보전을 위한 헤징(위험회피) 수요가 강남권 부동산 등 희소 자산으로 향하고 있다. 최근 한은 보고서에 따르면 이러한 헤징 경향은 ‘30대 이하·남성·기혼·4인 이상 가구·총자산이 적은 가구’에서 뚜렷하다. 한편 새 정부의 재정 지출 확대 예고가 국채 발행 증가를 이미 시장에 선반영했는지는 정확히 알 수 없지만, 국채 금리는 4월 말 저점 이후 미 국채와 마찬가지로 다시 상승하고 있다. 특히 5년물·10년물 국채 금리는 주택담보대출 금리 산정 기준이므로, 이 추세가 지속되면 가계부채 부담이 더욱 가중될 수 있다. 또한 미국의 한국에 대한 ‘환율 관찰 대상국’ 지정으로 향후 통상·관세 협상이 한국 경제에 미칠 영향을 예측하기가 한층 어려워지고, 급변하는 중동 등 지정학적 불안 요인은 세계 금융시장에 긴장감을 더하고 있다. 한은 총재는 심화하는 경기 침체로 추가 금리 인하 가능성을 언급했으나, 여전히 남아 있는 리스크가 순식간에 낙관적 기대를 무너뜨릴 수 있다.
공급 부족 전망은 현재 부진한 건설 경기와도 무관치 않다. 최근 건설 경기 침체는 고금리, 인건비·원자재 등 공사원가 상승, 저출생·고령화에 따른 수요 감소, 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 사업 구조조정 지연 및 지방 부동산 시장 위축 등 여러 요인이 복합 작용한 결과다. 그런데 내수 회복을 겨냥한 향후 경기 부양책에 건설투자가 얼마만큼 포함될지가 초미의 관심사다. ‘성장’을 내세운 새 정부가 이를 과도하게 추진하면 오히려 시장 왜곡과 같은 부작용이 발생할 수 있으며, 새 정부가 과감히 추진하려는 AI 혁신 산업 투자가 자칫 쪼그라들 수도 있다.
새 정부는 ‘주가지수 5000 시대’를 선포하며 증시 전반의 제도 개혁을 약속했으나, 그 실행에는 시간이 필요하다. 미 주식 투자와 가상자산 수익이 강남 아파트로 흘러갔던 것을 보면 증시가 단기간에 부동산 대체 투자처로 자리 잡기는 쉽지 않다. 새 정부는 이런 상황에서 부동산 가격 상승을 정책 개입으로 억제할지, 시장에 대한 전략적 인내를 발휘할지, 그 중간에서 미묘한 균형점을 찾아야 할지 간단치 않은 선택에 직면해 있다.
김민석 국무총리 후보자가 24일 과거 불법 정치자금을 제공했던 정치인 강모씨로부터 매달 450만원의 미국 유학비용을 지원받았다는 의혹에 대해 “배추 농사 투자 수익금을 (강씨에게서) 송금받았다”고 밝혔다.
김 후보자는 이날 국회 인사청문회에서 김희정 국민의힘 의원이 ‘강씨로부터 미국 유학비용을 제공받은 사실이 있느냐’는 취지로 묻자 “미국으로 유학을 갈 당시 저희가 월 생활비가 필요했는데 강씨가 ‘배추 관련한 무슨 농사에 투자하면 수익이 생겨 미국 학비에 도움이 될 수 있다’고 말해 저희들이 그때 전세금을 빼서 드린 바 있다. 저희가 월 송금을 받았다”고 대답했다. 김 후보자는 2005년 미국 럿거스대 로스쿨에 입학해 2011년 박사학위를 받았다.
김 후보자는 2007~2008년 강씨를 비롯한 3명에게서 7억2000만원의 불법 정치자금을 받은 혐의(정치자금법 위반)로 재판에 넘겨져 2010년 대법원에서 벌금 600만원을 확정받았다. 당시 1심 재판부는 판결문에 “피고인(김 후보자)과 강씨는 서로 형제와 같은 사이라고 진술하고 있다”고 적었다. 김 후보자는 2018년에도 강씨에게 4000만원을 빌린 사실이 언론에 보도되자 지난 12일 신용대출을 받아 갚았다.
김 후보자는 ‘본인뿐 아니라 직계비속(자녀)까지 강씨 소유 오피스텔로 2008·2010년 주소지를 옮겼는데 사용료를 어떻게 냈느냐’는 김 의원 질의에는 “외국에 갔다가 잠시 왔을 때 우편물 수령을 위해 주소를 뒀다. 아니면 다른 단체 주소가 돼 있던 걸 질문하신 걸로 보인다”고 말했다.
국회에 제출된 김 후보자 임명동의안 자료를 보면 김 후보자는 2008년 해당 오피스텔로 전입 신고를 했다. 김 후보자가 이사장으로 활동한 사단법인 ‘아이공유 프로보노 코리아’도 2011·2016년 이 오피스텔을 주소지로 신고했다. 김 후보자 정치자금법 위반 사건 1심 재판부는 “피고인(김 후보자)으로 하여금 (강씨가) 자신 소유의 오피스텔을 개인 사무실로 무상으로 사용하도록 하기도 했다”고 밝혔다.
이재명 정부에서 가장 주목받는 경제·산업 정책은 단연 인공지능(AI) 분야다. AI 세계 3대 강국 진입을 목표로 정부와 민간 투자를 확대하고 AI 국가 인재를 양성하며, 국가 AI 데이터 집적 클러스터를 조성하고 고성능 그래픽처리장치(GPU)를 확대하겠다는 내용이 이 대통령의 핵심 경제 공약이다. 그리고 100조원이라는 초대형 재정 규모가 이를 뒷받침한다. 이제 정책 우선순위와 재정 규모가 독보적인 AI 정책의 첫 단추를 어디서부터 채울지에 따라 그 방향이 결정될 것이다.
문제는 이렇게 큰 비중의 AI 정책을 공공과 민간이 어떻게 분담해 추진할지가 아직 모호하다는 점이다. 이 와중에 ‘관 주도’가 아니라 민간 중심의 AI 정책이 되어야 한다는 주장이 나오고 있다. 정부는 규제 완화, 세제 혜택, 국민펀드 조성, 전력 공급 지원 등 사기업 주도의 AI 혁신을 뒷받침하는 역할에 충실해야 한다는 것이다. 낯익은 서사이지만, 그래서인지 대통령실 AI수석과 중소벤처기업부 장관에 빅테크 출신을 지명하기도 했다.
그런데 지금까지 우리 AI 산업은 사실 규제 자체가 거의 없는 상태에서 철저히 민간 주도로 진행돼왔다. 그 결과는 유감스럽게도 글로벌 AI 경쟁에서 밀리는 처지가 된 것이다. 바로 여기에 새 정부가 국가적으로 강력한 AI 정책을 추진하겠다는 의지를 보이게 된 배경이 있다.
상황 맥락만 보면, 정부가 안정적인 디지털 인프라 조성과 AI 산업에 대한 장기적 청사진을 제시하면서 시장 구도를 바꿔야 할 시점이 됐다. 그래서 대규모 자본과 인프라를 동원해 군비 경쟁식으로 치닫는 글로벌 AI 시장에 능동적으로 대처해야 한다.
특히 최근 진화하는 AI는, 과거와 달리 경제의 모든 부문에 영향을 미칠 범용 기술이 분명하면서도 불확실성이 아주 높다는 특징이 있다. 예를 들어 노벨 경제학상 수상자인 다론 아제모을루는 AI가 연간 생산성을 고작 0.07% 정도 높일 것으로 보지만, 필리프 아기옹은 1.3%를 예상할 정도로 경제성장 기여에 대한 기대치 차이가 크다. 더욱이 AI 기술의 응용은 엄청난 가치를 창출할 수도 있지만 심각한 해를 끼칠 수도 있을 만큼 충격의 방향을 가늠하기 어렵다.
바로 이런 이유로 노벨 물리학상을 받은 AI 대부 제프리 힌턴은, 지금의 AI 기술을 ‘핵분열 물질’에 빗대면서 정부가 강력한 윤리적 법규를 도입하는 등 확실한 안전 대책을 세우는 책임을 맡아야 한다고 역설했다. AI 업계의 대모로 통하는 페이페이 리 역시 AI 개발 방향이 소수 빅테크 목소리에 좌우되는 현실을 우려하며, 정책 입안자들이 책임감 있는 AI를 개발하는 데 공공 부문이 중요한 리더십을 수행할 수 있도록 권한을 부여해야 한다고 강조했다.
대규모 자본과 인프라를 요구하면서도 경제적 불확실성이 매우 높고 사회와 환경에 미칠 영향도 가늠하기 어렵기 때문에, 사기업이 주도권을 쥐고 정부는 재정적·제도적으로 뒷받침하는 전통적인 산업 정책 공식이 AI 분야에는 통할 수 없다는 말이다.
산업 혁신에서 공공의 역할을 강조해온 경제학자 마리아나 마추카토 역시 AI 개발을 구글·마이크로소프트·아마존·메타 등 극소수 글로벌 빅테크가 좌우하는 상황에 대해 심각히 우려한다.
그는 AI가 식량 생산 개선부터 자연재해에 대한 복원력 강화에 이르기까지 다양한 방식으로 우리의 삶을 개선하는 등 사회 전체에 엄청난 혜택을 가져다줄 수 있지만, 정부가 소극적인 방관자로 남는다면 그 반대의 결과를 초래할 가능성이 높다고 경고하면서 “AI는 잘 고려된 공공 전략의 맥락에서 개발되고 배포돼야 한다”고 강조한다.
어지러울 정도의 현재 AI 발전 속도를 고려할 때, AI 기술이 공공의 이익을 위해 사용될 수 있도록 지금 당장 개입해야 할 시점이다. 정부가 기업이 작거나 필요로 한다는 이유로 기업에 돈을 쥐여주는 것이 아니라, 여러 유형의 조직들이 각기 다른 해법을 들고 모여들게끔 정책 구조를 짜라는 마추카토의 조언은 이재명 정부의 AI 정책에도 잘 들어맞는다고 생각한다.
무게감이 가장 큰 정부의 AI 정책이 앞으로 어떤 방향으로 움직일지 국민들은 기대와 우려의 마음을 동시에 가지고 지켜보고 있다. 정부의 AI 정책 추진의 결과 소수 AI 빅테크의 거대한 수익과 주가의 고공행진으로 끝나지 않고, 사회구성원들에게도 다양한 혜택을 주고 기후와 생태환경에도 부담을 최소화하는 AI 산업이 될 수 있도록 무겁고 신중한 첫발을 떼기 바란다.

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