[사설] 집값 잡기 초강력 대출규제, 불가피하나 실수요자 피해 최소화해야

[사설] 집값 잡기 초강력 대출규제, 불가피하나 실수요자 피해 최소화해야
정부가 27일 수도권·규제지역(투기·투기과열지역, 조정대상지역)에서 실거주 목적이 아닌 경우 추가 주택 구입 수요를 차단하는 내용의 ‘가계부채 관리 강화방안’을 발표했다. 당장 28일부터 이 지역에서 주택담보대출(주담대)을 6억원 이상 받을 수 없게 하는 초고강도 대책이다. 당초 정부는 다음달 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행에 따른 효과를 평가한 뒤 추가 대책 여부를 결정할 계획이었다. 하지만 이번 주 서울 아파트값이 6년 9개월 만에 최대치를 기록하고, 대출이 급증하자 예정을 앞당겨 칼을 빼든 것이다. 이번 방안은 수도권과 규제지역 내 실수요가 목적이 아닌 ‘갭투자’ 용도 등의 주택 구입에는 대출을 금지하겠다는 것이 핵심이다. 이를 위해 대출 수요자의 소득과 집값에 상관없이 주택담보대출 한도를 6억원 이내로 제한했다. 총액에 한도 제한을 거는 전례없는 초고강도 규제다. 또한 다주택자의 대출을 활용한 주택 추가 구입을 금지하고 무주택자에 대해서도 실거주 목적이 아닌 대출을 제한한다. 한마디로 실수요자 외에 투자성으로 주택을 매입하려면 자기 돈으로 사라는 뜻이다. 금융당국은 이런 조치들을 통해 하반기 가계대출 총량 목표를 기존 계획 대비 50% 수준으로 감축하기로 했다. 가계대출 증가의 주범으로 꼽혀온 정책대출은 서민·취약계층의 주거 안정 지원 필요성을 감안해 연간 공급 계획을 25% 줄이기로 했다. 이재명 정부가 첫 가계부채·부동산 대책으로 가장 빨리 쓸 수 있는 대출 규제 카드부터 내놓은 셈이다. 정부가 가계대출 총량을 절반으로 줄이는 초강수를 둔 배경은 지나치게 가팔라지는 부채 증가속도를 감안한 것이다. 이달 가계대출은 지난달보다 5조원 가까이 늘었다. 토지거래허가제 일시 해제에 따른 주택거래량 증가와 새 정부 출범 이후 증시 부양에 대한 기대감 때문에 ‘빚투(빚내서 투자)’가 늘어난 결과로 분석된다. 이런 추세라면 역대 최대 증가 폭을 기록한 지난해 8월(9조6259억원) 이후 최대 수준에 이를 것으로 전망됐다. 이번 조치는 가계대출 관리는 물론 서울 아파트 값의 폭등세를 진압하기 위해서도 불가피한 측면이 있다. 다만, 정책대출 문턱까지 높아지면서 자금력이 떨어지는 실수요자들이 피해를 입을 수 있다는 점은 우려스럽다. 당국은 시장 상황을 주시하면서 필요하다면 실수요자 보완 대책을 내놓을 필요가 있다. 무엇보다 대출을 조이는 것만으로 한계가 있다는 점을 잊어선 안된다. 정부는 실수요자를 보호하면서도 투기 수요를 근본적으로 억제하는 종합적인 부동산 정책을 내놓아야 한다. [주간경향] 서울 집값이 역대 최고치를 경신하며 위험 수위까지 치솟자 정부가 강력한 규제책을 꺼내 들었다. 6월 26일 한국부동산원이 발표한 ‘6월 넷째 주(지난 23일 기준) 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.43% 올랐다. 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다. ‘한강벨트’로 불리는 성동구(0.99), 마포구(0.98) 등 일부 자치구에서는 0.9%를 넘어섰다. 이런 상승률은 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 처음이다. 시장 과열이 비정상적인 수준에 이르자, 정부는 긴급히 강도 높은 수요 억제 대책을 발표했다. 6월 27일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권협회 등이 참석한 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열었다. 정부는 하반기부터 가계대출 총량 관리 목표를 기존의 절반 수준으로 대폭 축소하기로 했다. 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 낮추고, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 대출을 금지하고 생활안정자금 명목의 주담대도 제한한다. 생애최초 특례대출의 주택담보인정비율(LTV) 역시 강화하는 방안이 포함됐다. 주간경향은 정부 대책 발표 전인 6월 25일 과열되는 부동산 시장의 대응을 묻기 위해 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표를 서울 중구의 한 스튜디오에서 만났다. 채 대표는 당시 최근의 부동산 상승세가 구조적 변화에서 비롯된 것이 아닌, 높은 레버리지(차입)를 통해 만들어진 ‘기계적 상승’이라고 분석했다. 그러면서 주택담보인정비율(LTV·주택가격 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율) 80%를 적용하는 ‘생애최초 특례대출’이 부동산 과열의 핵심 원인이라 진단했다. 생애최초 특례대출은 무주택자의 주택 구입 자금을 저리로 빌려주는 정책대출 상품이다. 채 대표는 당시 “수요를 신속히 관리해야 ‘기계적 상승’을 멈출 수 있다”라며 “대응이 늦어지면 과열이 서울 전역을 넘어 수도권 전체로 확산할 수 있다”라고 경고했다. 6월 27일 정부 대책이 예상보다 조기에 발표되자 채 대표와 추가로 전화 인터뷰를 진행했다. 그는 정부의 대응에 대해 “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책”이라며 “서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다”라고 전망했다. 아래 일문일답은 정부 대책 발표 전인 25일 인터뷰 내용과 대책 발표 직후인 27일 추가 인터뷰 내용을 순서대로 포함하고 있다 -서울 지역의 부동산 상승세가 심상치 않다. 원인은 무엇인가. “수요와 공급이 주택가격을 움직인다. 공급은 장기간에 걸쳐 영향을 주지만 수요는 단기적인 변동성을 만들어낸다. 지금은 초과 수요가 발생한 상황이다. 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 새 정부가 본격적인 정책을 내기 전에 사야 한다는 심리, 서울시가 토지거래허가제 등 규제 지역을 추가로 지정할 수 있다는 가능성 등이 맞물리며 ‘지금 사지 않으면 기회를 놓친다’는 조급함이 커지고 있다. 일종의 ‘절판마케팅’ 효과로 초과 수요가 형성되고 강세장이 만들어졌다.” -3단계 스트레스 DSR이 시행되기 전에 집을 사야 한다는 심리가 주요 원인으로 지목되곤 한다. 실제 3단계가 시행되는 7월 이후에는 매수세가 완화될 수 있지 않나. “3단계 스트레스 DSR의 실질적인 영향은 제한적이다. 시행 전에는 대출이 막힐 것처럼 과장되게 얘기되지만, 실제로는 큰 차이를 만들지 않는다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 종전 0.7%에서 1.5%로 올라간다. 그렇지만 스트레스 금리는 100% 반영하는 게 아니라 적용률만큼 반영된다. 예를 들어 2단계 스트레스 DSR에서는 대출이 ‘혼합형’(고정금리와 변동금리를 혼합한 상품)이냐 ‘주기형’(고정금리지만 일정 주기마다 금리가 조정되는 상품)이냐에 따라 적용률이 다르다. 적용된다고 해도 일반적으로 10~30% 또는 20~40% 수준으로 적용돼왔다. 3단계를 시행해도 40~60% 수준의 스트레스 금리가 적용될 것으로 보인다. 1.5%의 가산금리에 40~60% 반영비율을 곱하면 약 0.6~0.9%가 적용되는 구조다. 예컨대 연봉 6000만원인 경우 2단계에서는 3억6000만원까지 대출이 가능했다면 3단계 적용 시 3억5000만원으로 줄어드는 정도로 실질적인 영향은 크지 않다.” -그렇다면 핵심 원인은 무엇인가. “지금의 절판마케팅 심리는 생애최초 특례대출에 적용되는 LTV 80%에서 비롯된다. 이 제도가 고가 주택 강세장의 유동성을 만들어낸 핵심이다. 생애최초 특례대출을 제외하면 현재 LTV가 70%로 묶여 있다. 예컨대 자기자본이 3억원이 있는 경우 LTV 70%일 때 최대 구입가능한 주택은 10억원짜리지만 80%로 올라가면 최대 구입가능한 주택이 15억원으로 높아진다. 지금 시장은 이재명 정부의 인선 기간을 정책 공백기로 간주하고 있다. 인선이 마무리되면 생애최초 특례가 종료될 수 있다는 관측 속에 ‘절판마케팅’ 심리가 작동하면서 높은 레버리지를 동원한 고가 주택 매수 움직임이 뚜렷한 상황이다. 현재 생애최초 특례대출의 부작용은 상상을 초월한다. 생애최초 특례대출은 주택가격에 제한이 없고 반드시 실거주 목적일 필요도 없다. 전세를 끼고 기존 대출 위에 생애최초 특례대출을 후순위로 얹어 갭투자에 나설 수 있으며, 해당 주택을 상생임대인으로 등록하면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 생애최초 특례대출은 시장 수요가 극도로 위축됐던 2022년에 한시적으로 도입된 수요 촉진 정책이다. 당시에는 수요가 완전히 녹아버렸기 때문에 필요했을 수도 있지만, 지금은 강세장이 이어지고 있고 기준금리가 하향세를 보이는 등 거시 여건이 우호적인 상황이다. 이처럼 예외적인 프로그램을 계속 운영할 필요가 없는데도 이를 놔두면서 과열의 원인으로 작동하고 있다.” -이번 상승은 과거와 다른가. “현재의 상승은 과거처럼 미시(수요·공급)나 거시(금리·성장률)적 요인이 받쳐주는 구조적 강세장이 아니라 특정 정책이 만들어낸 기계적 상승이자 ‘포모’(FOMO·Fear Of Missing Out 상승장에서 소외될까 불안해 따라 매수하는 심리) 장세에 가깝다. 구조적인 상승은 보통 낮은 가격에서 출발한다. 수요 측면에서는 대출 규제가 완화되고 유동성이 공급되며, 거시적으로는 성장률이 유지되는 가운데 금리가 하향 안정세를 보인다. 공급 측면에서는 신규 공급이 수요를 따라가지 못할 만큼 타이트해지는 현상이 나타난다. 이처럼 미시와 거시 여건이 동시에 맞물릴 때 장기간에 걸친 구조적인 강세장이 형성된다. 지금은 구조적 강세장이라기보다는 2022년 하반기부터 이어진 중간 수준의 약세장 국면 속에서 높은 레버리지를 활용한 상승 사이클에 가깝다고 본다.” -대응책은 무엇인가. “수요 관리 정책이 나와야 한다. 2024년 6~8월 서울 기준으로 0.2%대 상승을 했는데, 강남과 송파 특히 서초는 0.67%까지 올랐다. 바로 강력한 수요 억제 정책이 나왔다. 당시 금융당국이 은행의 가계대출 총량을 강도 높게 관리하게 시작했고, 생애최초 특례대출도 그 영향으로 사실상 어려워졌다. 또 전세가가 올라가면서 매매가도 오르니 비아파트 주택 무제한 매입, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공급 확대 방안도 제시했다. 그 결과 한 달 안에 시장이 안정화됐다. 지금은 5~6월 상승장이 이어지는 국면이다. 만약 7월 초에 수요 억제책이 나오지 않는다면 대응이 한 달가량 늦어지는 셈이다. 지금과 같은 강세장에서는 한 달 사이에 몇 년치 상승분이 빠르게 반영될 수 있다. 늦어질수록 더 넓게 전파가 될 것이라는 우려가 있다. 지금 서울 상위 가격대 지역인 소위 5분위·4분위를 지나 이미 3분위 지역까지 강세가 뚜렷하다. 경기도도 5분위에서 4분위로 전이가 이뤄지는 흐름이다. 경기도 4분위와 3분위 지역까지 강세가 이어지면 수도권 전체로 확산하는 셈이다. 대책이 늦어지면 서울 상위 지역과 지방 광역시와의 격차가 역대 최대로 벌어진 상태로 끝날 수 있다.” 아래 내용은 6월 27일 정부 대책 발표 직후 추가로 진행된 전화 인터뷰에서 나온 일문일답이다. -6월 27일 정부가 강력한 수요억제 정책을 내놓았다. 어떻게 평가하는가. “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책이다. 첫째는 가계대출 즉 주담대를 6억 이상을 받지 못하게 했다. 이 대책으로 서울의 3-4-5분위 고가주택군에 대한 실질적 구입이 제약된다. 3-4-5분위 고가주택의 가격은 상승세가 꺾이며 조정 국면에 접어들 가능성이 크다. 둘째는 생애최초 후순위 대출을 드디어 정상화했다. 오르막일 때는 액셀을 밟아야 하지만, 내리막에서는 브레이크를 밟아야 한다. 그러나 지난 1년간은 내리막에서도 계속 액셀을 밟아왔다. 이를 정상화한 셈이다. 그 밖에도 정책대출을 축소하고 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지하는 등 적절한 대책들을 내놨다. 다만 비은행권이나 사업자 대출에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해서도 향후 철저한 관리·감독이 필요하다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권 가계대출 규제가 강화되자 비은행권과 사업자 대출이 우회로로 활용되는 사례가 나타났다. 이번에도 이러한 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 보완책을 함께 추진하는 것이 중요하다.” -시장은 안정될까. “과거에도 은행 대출 규제가 시행된 이후 시장은 안정세를 되찾았다. 지난해 9월에도 같은 양상이었고, 이번에도 비슷한 흐름이 예상된다. 자금줄이 차단되면 수요가 약화되며 즉각적인 영향을 미치기 때문이다. 2024년에도 6~8월 수요 강세 이후 가계대출 대책, 즉 은행 대출 규제가 시행되면서 시장이 안정됐다. 이번에는 그때보다 더 강력한 수준으로, 서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다.” 밤에 푹 자기가 어렵다고 불평하면, 낮에 깨어 있으라는 대답이 돌아온다. 너무 당연하게 들리는 이 말은 잠을 설명해주는 ‘수면 항상성’이라는 중요한 개념이다. 일상적으로나 과학적으로나 수면 항상성은 널리 인정받고 있지만, 이 과정에서 구체적으로 어떤 뇌과학적 원리가 작동하는지는 연구가 더 필요한 상황이다. 이와 관련해 마크 우 미국 존스홉킨스대 교수진은 최근 연구를 통해 이에 대한 한 가지 답을 찾아냈다. 해당 연구는 한국인 연구자 이상수 박사가 이끌었다. 현재 뇌과학은 생물이 얼마나 잤는지, 얼마나 깨어 있었는지를 측정하는 뇌 구역은 찾지 못했지만 잠을 깨우거나 자게 하는 구역은 밝혀낸 상황이다. 잠의 부족·충분 정도를 알아내는 측정기는 찾지 못했지만, 잠자는 행위 여부를 통제하는 스위치는 찾은 셈이다. 에어컨에 빗대어 생각해보면 온도계 정보가 스위치로 전해져야 더위 수준에 맞춰 에어컨을 자동으로 가동하거나 멈출 수 있을 텐데 아직 그런 체계가 전부 규명된 상황은 아닌 셈이다. 우 교수 연구진은 이 점에 착안해 잠을 깨우거나 자게 하는 구역의 상위 부위에 얼마나 잤고 깨어 있었는지를 측정하는 구역이 있을 것이라는 가설을 세웠다. 그렇게 해서 추려낸 22개 후보군 중 ‘재결합핵’이라는 뇌 영역에 연구의 초점을 맞추었다. 먼저 연구진은 생쥐에서 재결합핵을 활성화했다. 수면 스위치 구역을 활성화하면 거의 바로 생쥐가 잠에 빠지는 데 비해 재결합핵이 활성화하면 몇십 분에서 몇 시간 정도의 시간이 지난 뒤 잠에 빠지는 현상이 관찰됐다. 재결합핵이 활성화된 생쥐는 마치 밤을 새운 것처럼 깊은 수면의 양이 특히 증가했다. 또 연구진은 활성화 이후 잠이 들기까지 걸린 시간에 생쥐가 무엇을 하는지 분석했다. 그랬더니 분주히 돌아다니며 먹고 마실 시간임에도, 생쥐는 졸린 듯이 둥지와 털 정리를 했다. 졸린 사람이 씻고 잠자리에 눕는 것처럼 말이다. 연구진은 재결합핵 구역의 신경세포를 추가 연구했다. 그러자 이 세포들은 예상과 같이 잠을 안 재운 생쥐에서 더 강한 활성을 보였고, 잠을 재우면 활성이 평소와 같이 돌아가는 특징을 갖고 있었다. 재결합핵의 신경세포는 뇌 여러 구역으로 뻗어 있는데, 그중에서도 ‘불확정대’라고 하는 뇌 구역으로 이어지는 연결이 수면 측정에 중요한 요소로 보였다. 잠을 안 재우면 재결합핵에서 불확정대로 연결되는 신경연결 자체가 즉각 증가하는 현상이 관찰됐다. 시냅스의 개수가 증가했고 세기는 강해졌다. 이 같은 시냅스의 가소성은 흔히 학습·기억과 연결해서 다뤄지는데, 잠을 안 잘수록 강해지는 시냅스가 재결합핵과 불확정대 사이에 존재했던 것이다. 생쥐를 재우면 시냅스 모양은 다시 정상으로 돌아왔다. 그렇다면 재결합핵을 억제할 경우 하룻밤을 새우더라도 아무 영향이 없을 수 있지 있을까. 아쉽게도 잠을 안 재운 생쥐의 재결합핵을 억제해도 더 자고 싶은 경향은 남아 있었다. 하지만 이 연구는 잠과 관련한 심층 탐구의 시작점이다. 앞으로 이어질 연구는 우리가 좀 더 능동적이고 과학적으로 수면을 제어하고, 또 푹 자고 싶은 사람은 불면 없이 ‘꿀잠’을 잘 수 있는 방법을 개발하게 해줄 것으로 기대한다. 정부가 27일 수도권·규제지역(투기·투기과열지역, 조정대상지역)에서 실거주 목적이 아닌 경우 추가 주택 구입 수요를 차단하는 내용의 ‘가계부채 관리 강화방안’을 발표했다. 당장 28일부터 이 지역에서 주택담보대출(주담대)을 6억원 이상 받을 수 없게 하는 초고강도 대책이다. 당초 정부는 다음달 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행에 따른 효과를 평가한 뒤 추가 대책 여부를 결정할 계획이었다. 하지만 이번 주 서울 아파트값이 6년 9개월 만에 최대치를 기록하고, 대출이 급증하자 예정을 앞당겨 칼을 빼든 것이다. 이번 방안은 수도권과 규제지역 내 실수요가 목적이 아닌 ‘갭투자’ 용도 등의 주택 구입에는 대출을 금지하겠다는 것이 핵심이다. 이를 위해 대출 수요자의 소득과 집값에 상관없이 주택담보대출 한도를 6억원 이내로 제한했다. 총액에 한도 제한을 거는 전례없는 초고강도 규제다. 또한 다주택자의 대출을 활용한 주택 추가 구입을 금지하고 무주택자에 대해서도 실거주 목적이 아닌 대출을 제한한다. 한마디로 실수요자 외에 투자성으로 주택을 매입하려면 자기 돈으로 사라는 뜻이다. 금융당국은 이런 조치들을 통해 하반기 가계대출 총량 목표를 기존 계획 대비 50% 수준으로 감축하기로 했다. 가계대출 증가의 주범으로 꼽혀온 정책대출은 서민·취약계층의 주거 안정 지원 필요성을 감안해 연간 공급 계획을 25% 줄이기로 했다. 이재명 정부가 첫 가계부채·부동산 대책으로 가장 빨리 쓸 수 있는 대출 규제 카드부터 내놓은 셈이다. 정부가 가계대출 총량을 절반으로 줄이는 초강수를 둔 배경은 지나치게 가팔라지는 부채 증가속도를 감안한 것이다. 이달 가계대출은 지난달보다 5조원 가까이 늘었다. 토지거래허가제 일시 해제에 따른 주택거래량 증가와 새 정부 출범 이후 증시 부양에 대한 기대감 때문에 ‘빚투(빚내서 투자)’가 늘어난 결과로 분석된다. 이런 추세라면 역대 최대 증가 폭을 기록한 지난해 8월(9조6259억원) 이후 최대 수준에 이를 것으로 전망됐다. 이번 조치는 가계대출 관리는 물론 서울 아파트 값의 폭등세를 진압하기 위해서도 불가피한 측면이 있다. 다만, 정책대출 문턱까지 높아지면서 자금력이 떨어지는 실수요자들이 피해를 입을 수 있다는 점은 우려스럽다. 당국은 시장 상황을 주시하면서 필요하다면 실수요자 보완 대책을 내놓을 필요가 있다. 무엇보다 대출을 조이는 것만으로 한계가 있다는 점을 잊어선 안된다. 정부는 실수요자를 보호하면서도 투기 수요를 근본적으로 억제하는 종합적인 부동산 정책을 내놓아야 한다. 부산폰테크 피망머니 광주폰테크 네이버 상위노출 제주폰테크 구미폰테크 사이트 상위노출 울산폰테크 울산폰테크 인천폰테크 대구폰테크 네이버마케팅 울산폰테크 네이버마케팅 부산이혼전문변호사 수원폰테크 인터넷가입현금지원 광주폰테크 인터넷설치현금 알리할인코드 상간녀소송 울산폰테크 인천폰테크 울산폰테크 수원폰테크 월렌트 제주폰테크 천안폰테크 천안폰테크 수원폰테크 홈페이지제작 대전폰테크 대전폰테크 구미폰테크 제주폰테크 대전폰테크 피망머니상 울산폰테크 인터넷가입 광주폰테크 https://karenannmassage.com/ 부산이혼전문변호사 서울폰테크 대구폰테크 위자료 구미폰테크 서울폰테크 수원폰테크 광주폰테크 서울폰테크 대구폰테크 대전폰테크 구미폰테크 폰테크당일 피망머니상 상간남소송 마사지구인 제주폰테크 인천폰테크 구미폰테크 네이버 상위노출 울산폰테크 https://karenannmassage.com/ 피망머니상 https://cmaxfanatics.com 부산폰테크 광주폰테크 수원폰테크 월렌트 위자료 구미폰테크 인천폰테크 천안폰테크 https://cmaxfanatics.com 부산폰테크 부산이혼전문변호사 대전폰테크 제주폰테크 울산폰테크 인천폰테크 서울폰테크 인터넷가입 제주폰테크 부산폰테크 당일폰테크 서울폰테크 광주폰테크 https://cmaxfanatics.com/ 천안폰테크 수원폰테크 피망머니 대구폰테크 피망머니상 대구폰테크 수원폰테크 대구폰테크 제주폰테크 천안폰테크 네이버마케팅 서울폰테크 구미폰테크 부산폰테크 https://bestreviewing.com/ 이혼소송 부산폰테크 브랜드이모티콘 변호사마케팅 피망머니 피망머니 부산폰테크 인터넷가입 천안폰테크 제주폰테크 빠른이혼 제주폰테크 폰테크당일 부산폰테크 내구제 제주폰테크 피망머니 부산이혼전문변호사 네이버 웹사이트 상위노출 인천폰테크 브랜드이모티콘 서울폰테크 제주폰테크 인천폰테크 구미폰테크 부산폰테크 인천폰테크 제주폰테크 구미폰테크 https://www.bestreviewing.com/ 인천폰테크 수원폰테크 부산폰테크 구미폰테크 울산폰테크 광주폰테크 https://www.bestreviewing.com/ 네이버마케팅 부산폰테크 대전폰테크 병원마케팅 수원폰테크 대전이혼전문변호사 내구제 병원마케팅 수원폰테크 부산폰테크 홈페이지 상위노출 네이버 상위노출 제주폰테크 인천폰테크 인터넷가입현금지원 제주폰테크 네이버 마케팅 대전폰테크 네이버 홈페이지 상위노출 서울폰테크 대구폰테크 당일폰테크 광주폰테크 천안폰테크 광주폰테크 부산폰테크 광주폰테크 폰테크당일 광주폰테크 브랜드이모티콘 인터넷티비현금많이주는곳 광주폰테크 인천폰테크 피망머니상 천안폰테크 부산폰테크 위자료 서울폰테크 울산폰테크 부산이혼전문변호사 제주폰테크 천안폰테크 홈페이지제작 대전이혼전문변호사 부산폰테크 대전폰테크 인천폰테크 인천폰테크 대구폰테크 피망머니 사이트 상위노출 천안폰테크 변호사마케팅 구미폰테크 https://karenannmassage.com/ 웹사이트 상위노출 브랜드이모티콘 폰테크 통신 광주폰테크 천안폰테크 인천폰테크 이혼전문변호사 https://www.bestreviewing.com 네이버 웹사이트 상위노출 변호사마케팅 저신용장기렌트카 네이버 마케팅 알리할인코드 광주폰테크 네이버 상위노출 홈페이지제작 수원폰테크 천안폰테크 https://bestreviewing.com/ 마사지구인 부산이혼전문변호사 구미폰테크 구미폰테크 대구폰테크 피망머니상 웹사이트 상위노출 내구제 대전폰테크 네이버 홈페이지 상위노출 울산폰테크 인천폰테크 수원폰테크 사이트 상위노출 울산폰테크 네이버 사이트 상위노출 당일폰테크 병원마케팅 병원마케팅 제주폰테크 구미폰테크 인천폰테크 피망머니 네이버 홈페이지 상위노출 알리할인코드 서울폰테크 https://karenannmassage.com 네이버 홈페이지 상위노출 수원폰테크 부산폰테크 사이트 상위노출 울산폰테크 제주폰테크 변호사마케팅 울산폰테크 부산폰테크 피망머니 홈페이지 상위노출 인터넷가입 홈페이지 상위노출 홈페이지 상위노출 네이버 상위노출 폰테크 당일폰테크 제주폰테크 구미폰테크 인천폰테크 https://cmaxfanatics.com/ 대전폰테크 울산폰테크 인천폰테크 상간남소송 서울폰테크 대구폰테크 천안폰테크 상간남소송 이혼소송 대구폰테크 빠른이혼 광주폰테크 https://www.bestreviewing.com/ 웹사이트 상위노출 사이트 상위노출 대구폰테크 수원폰테크 대전폰테크 네이버 사이트 상위노출 이혼상담 부산이혼전문변호사 https://karenannmassage.com 대전폰테크 수원폰테크 구미폰테크 https://www.bestreviewing.com/ 수원폰테크 제주폰테크 천안폰테크 상간녀소송 네이버마케팅 네이버 사이트 상위노출 대구폰테크 제주폰테크 수원폰테크 인터넷티비현금많이주는곳 광주폰테크 부산폰테크 https://cmaxfanatics.com 인터넷티비현금많이주는곳 변호사마케팅 서울폰테크 대구폰테크 내구제 서울폰테크 서울폰테크 피망머니 저신용장기렌트카 네이버 사이트 상위노출 울산폰테크 천안폰테크 천안폰테크 피망머니 내구제 대구폰테크 제주폰테크 제주폰테크 부산폰테크 네이버 상위노출 광주폰테크 수원폰테크 서울폰테크 변호사마케팅 광주폰테크 인천폰테크 서울폰테크 제주폰테크 부산이혼전문변호사 폰테크 상간남소송 수원폰테크 광주폰테크 대전이혼전문변호사 인천폰테크 대구폰테크 네이버 상위노출 이혼소송 대전폰테크 광주폰테크 병원마케팅 구미폰테크 천안폰테크 구미폰테크 폰테크 인천폰테크 광주폰테크 네이버 상위노출 대전폰테크 천안폰테크 대전폰테크 피망머니상 네이버마케팅 피망머니상 구미폰테크 제주폰테크 이혼소송 구미폰테크 부산이혼전문변호사 대구폰테크 대전폰테크 대전폰테크 수원폰테크 내구제 부산폰테크 피망머니상 광주폰테크 광주폰테크 대전폰테크 이혼소송 울산폰테크 내구제 변호사마케팅 네이버 사이트 상위노출 사이트 상위노출 대전폰테크 부산폰테크 네이버 마케팅 광주폰테크 천안폰테크 수원폰테크 대구폰테크 당일폰테크 대구폰테크 서울폰테크 제주폰테크 웹사이트 상위노출 광주폰테크 피망머니상 천안폰테크 부산폰테크 피망머니상 서울폰테크 피망머니상 울산폰테크 대전폰테크 부산폰테크 홈페이지 상위노출 천안폰테크 서울폰테크 광주폰테크 https://www.bestreviewing.com/ 대전이혼전문변호사 제주폰테크 네이버 사이트 상위노출 폰테크 월렌트 서울폰테크 인터넷가입 울산폰테크 알리할인코드 https://karenannmassage.com/ https://bestreviewing.com/ 저신용장기렌트카 피망머니상 마사지구인 대전폰테크 피망머니상 폰테크 통신 수원폰테크 네이버 상위노출 인천폰테크 서울폰테크 인터넷가입현금지원 대전폰테크 변호사마케팅 수원폰테크 제주폰테크 부산폰테크 인터넷설치현금 홈페이지 상위노출 대전이혼전문변호사 대구폰테크 부산이혼전문변호사 네이버 웹사이트 상위노출 이혼전문변호사 대전이혼전문변호사 제주폰테크 이혼전문변호사 월렌트 대구폰테크 대전폰테크 피망머니상 광주폰테크 대전폰테크 제주폰테크 https://bestreviewing.com/ 구미폰테크 폰테크당일 서울폰테크 네이버마케팅 울산폰테크 부산폰테크 구미폰테크 서울폰테크 폰테크당일 네이버 사이트 상위노출 수원폰테크 피망머니상 대구폰테크 구미폰테크 수원폰테크 변호사마케팅 https://www.bestreviewing.com 이혼소송 구미폰테크 변호사마케팅 광주폰테크 네이버 홈페이지 상위노출 네이버 홈페이지 상위노출 사이트 상위노출 https://bestreviewing.com/ 피망머니 인천폰테크 천안폰테크 구미폰테크 변호사마케팅 서울폰테크 대구폰테크 이혼소송 사이트 상위노출 네이버 상위노출 제주폰테크 홈페이지 상위노출 울산폰테크 서울폰테크 부산이혼전문변호사 서울폰테크 대구폰테크 사이트 상위노출 천안폰테크 제주폰테크 광주폰테크 네이버 상위노출 저신용장기렌트카 폰테크 통신 대전이혼전문변호사 상간남소송 광주폰테크 폰테크당일 제주폰테크 수원폰테크 광주폰테크 울산폰테크 대구폰테크 광주폰테크 인터넷설치현금 홈페이지 상위노출 대구폰테크 서울폰테크 부산이혼전문변호사 피망머니상 피망머니 서울폰테크 대구폰테크 빠른이혼 네이버마케팅 제주폰테크 대전폰테크 울산폰테크 알리할인코드 https://bestreviewing.com/ 서울폰테크 부산폰테크 서울폰테크 대전폰테크 서울폰테크 인터넷가입현금지원 부산폰테크 네이버마케팅 천안폰테크 인터넷티비현금많이주는곳 인천폰테크 수원폰테크 부산폰테크 부산이혼전문변호사 부산이혼전문변호사 폰테크 홈페이지 상위노출 천안폰테크 피망머니 천안폰테크 네이버 홈페이지 상위노출 구미폰테크 대전폰테크 대구폰테크 상간녀소송 수원폰테크 대구폰테크 인천폰테크 변호사마케팅 웹사이트 상위노출 구미폰테크 당일폰테크 인터넷가입현금지원 폰테크 인천폰테크 울산폰테크 웹사이트 상위노출 대전폰테크 대전폰테크 제주폰테크 인천폰테크 부산폰테크 사이트 상위노출 부산이혼전문변호사 수원폰테크 네이버 상위노출 네이버 상위노출 네이버 홈페이지 상위노출 대구폰테크 네이버 홈페이지 상위노출 변호사마케팅 인천폰테크 천안폰테크 피망머니상 이혼상담 대전폰테크 인천폰테크 https://www.bestreviewing.com 네이버 상위노출 네이버 상위노출 변호사마케팅 천안폰테크 광주폰테크 서울폰테크 제주폰테크 부산폰테크 울산폰테크 폰테크 폰테크 제주폰테크 네이버 홈페이지 상위노출 인천폰테크 인천폰테크 알리할인코드 서울폰테크 이혼전문변호사 https://cmaxfanatics.com/ 대전폰테크 네이버마케팅 내구제 이혼소송 제주폰테크 대전폰테크 광주폰테크 https://cmaxfanatics.com 천안폰테크 수원폰테크 수원폰테크 대구폰테크 부산폰테크 대구폰테크 피망머니상 홈페이지제작 제주폰테크 부산이혼전문변호사 웹사이트 상위노출 이혼전문변호사 수원폰테크 천안폰테크 대전폰테크 https://karenannmassage.com 인터넷설치현금 대구폰테크 네이버 사이트 상위노출 울산폰테크 수원폰테크 https://cmaxfanatics.com 피망머니 제주폰테크 천안폰테크 광주폰테크 천안폰테크 웹사이트 상위노출 https://www.bestreviewing.com 홈페이지제작 천안폰테크 대전폰테크 대구폰테크
추천 0 비추천 0

작성자

(182.♡.210.26)

작성일

25-06-30 12:29

조회수

정부가 27일 수도권·규제지역(투기·투기과열지역, 조정대상지역)에서 실거주 목적이 아닌 경우 추가 주택 구입 수요를 차단하는 내용의 ‘가계부채 관리 강화방안’을 발표했다. 당장 28일부터 이 지역에서 주택담보대출(주담대)을 6억원 이상 받을 수 없게 하는 초고강도 대책이다. 당초 정부는 다음달 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행에 따른 효과를 평가한 뒤 추가 대책 여부를 결정할 계획이었다. 하지만 이번 주 서울 아파트값이 6년 9개월 만에 최대치를 기록하고, 대출이 급증하자 예정을 앞당겨 칼을 빼든 것이다.
이번 방안은 수도권과 규제지역 내 실수요가 목적이 아닌 ‘갭투자’ 용도 등의 주택 구입에는 대출을 금지하겠다는 것이 핵심이다. 이를 위해 대출 수요자의 소득과 집값에 상관없이 주택담보대출 한도를 6억원 이내로 제한했다. 총액에 한도 제한을 거는 전례없는 초고강도 규제다. 또한 다주택자의 대출을 활용한 주택 추가 구입을 금지하고 무주택자에 대해서도 실거주 목적이 아닌 대출을 제한한다. 한마디로 실수요자 외에 투자성으로 주택을 매입하려면 자기 돈으로 사라는 뜻이다. 금융당국은 이런 조치들을 통해 하반기 가계대출 총량 목표를 기존 계획 대비 50% 수준으로 감축하기로 했다. 가계대출 증가의 주범으로 꼽혀온 정책대출은 서민·취약계층의 주거 안정 지원 필요성을 감안해 연간 공급 계획을 25% 줄이기로 했다. 이재명 정부가 첫 가계부채·부동산 대책으로 가장 빨리 쓸 수 있는 대출 규제 카드부터 내놓은 셈이다.
정부가 가계대출 총량을 절반으로 줄이는 초강수를 둔 배경은 지나치게 가팔라지는 부채 증가속도를 감안한 것이다. 이달 가계대출은 지난달보다 5조원 가까이 늘었다. 토지거래허가제 일시 해제에 따른 주택거래량 증가와 새 정부 출범 이후 증시 부양에 대한 기대감 때문에 ‘빚투(빚내서 투자)’가 늘어난 결과로 분석된다. 이런 추세라면 역대 최대 증가 폭을 기록한 지난해 8월(9조6259억원) 이후 최대 수준에 이를 것으로 전망됐다.
이번 조치는 가계대출 관리는 물론 서울 아파트 값의 폭등세를 진압하기 위해서도 불가피한 측면이 있다. 다만, 정책대출 문턱까지 높아지면서 자금력이 떨어지는 실수요자들이 피해를 입을 수 있다는 점은 우려스럽다. 당국은 시장 상황을 주시하면서 필요하다면 실수요자 보완 대책을 내놓을 필요가 있다. 무엇보다 대출을 조이는 것만으로 한계가 있다는 점을 잊어선 안된다. 정부는 실수요자를 보호하면서도 투기 수요를 근본적으로 억제하는 종합적인 부동산 정책을 내놓아야 한다.
[주간경향] 서울 집값이 역대 최고치를 경신하며 위험 수위까지 치솟자 정부가 강력한 규제책을 꺼내 들었다. 6월 26일 한국부동산원이 발표한 ‘6월 넷째 주(지난 23일 기준) 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.43% 올랐다. 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다. ‘한강벨트’로 불리는 성동구(0.99), 마포구(0.98) 등 일부 자치구에서는 0.9%를 넘어섰다. 이런 상승률은 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 처음이다. 시장 과열이 비정상적인 수준에 이르자, 정부는 긴급히 강도 높은 수요 억제 대책을 발표했다.
6월 27일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권협회 등이 참석한 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열었다. 정부는 하반기부터 가계대출 총량 관리 목표를 기존의 절반 수준으로 대폭 축소하기로 했다. 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 낮추고, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 대출을 금지하고 생활안정자금 명목의 주담대도 제한한다. 생애최초 특례대출의 주택담보인정비율(LTV) 역시 강화하는 방안이 포함됐다.
주간경향은 정부 대책 발표 전인 6월 25일 과열되는 부동산 시장의 대응을 묻기 위해 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표를 서울 중구의 한 스튜디오에서 만났다. 채 대표는 당시 최근의 부동산 상승세가 구조적 변화에서 비롯된 것이 아닌, 높은 레버리지(차입)를 통해 만들어진 ‘기계적 상승’이라고 분석했다. 그러면서 주택담보인정비율(LTV·주택가격 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율) 80%를 적용하는 ‘생애최초 특례대출’이 부동산 과열의 핵심 원인이라 진단했다. 생애최초 특례대출은 무주택자의 주택 구입 자금을 저리로 빌려주는 정책대출 상품이다. 채 대표는 당시 “수요를 신속히 관리해야 ‘기계적 상승’을 멈출 수 있다”라며 “대응이 늦어지면 과열이 서울 전역을 넘어 수도권 전체로 확산할 수 있다”라고 경고했다.
6월 27일 정부 대책이 예상보다 조기에 발표되자 채 대표와 추가로 전화 인터뷰를 진행했다. 그는 정부의 대응에 대해 “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책”이라며 “서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다”라고 전망했다. 아래 일문일답은 정부 대책 발표 전인 25일 인터뷰 내용과 대책 발표 직후인 27일 추가 인터뷰 내용을 순서대로 포함하고 있다
-서울 지역의 부동산 상승세가 심상치 않다. 원인은 무엇인가.
“수요와 공급이 주택가격을 움직인다. 공급은 장기간에 걸쳐 영향을 주지만 수요는 단기적인 변동성을 만들어낸다. 지금은 초과 수요가 발생한 상황이다. 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 새 정부가 본격적인 정책을 내기 전에 사야 한다는 심리, 서울시가 토지거래허가제 등 규제 지역을 추가로 지정할 수 있다는 가능성 등이 맞물리며 ‘지금 사지 않으면 기회를 놓친다’는 조급함이 커지고 있다. 일종의 ‘절판마케팅’ 효과로 초과 수요가 형성되고 강세장이 만들어졌다.”
-3단계 스트레스 DSR이 시행되기 전에 집을 사야 한다는 심리가 주요 원인으로 지목되곤 한다. 실제 3단계가 시행되는 7월 이후에는 매수세가 완화될 수 있지 않나.
“3단계 스트레스 DSR의 실질적인 영향은 제한적이다. 시행 전에는 대출이 막힐 것처럼 과장되게 얘기되지만, 실제로는 큰 차이를 만들지 않는다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 종전 0.7%에서 1.5%로 올라간다. 그렇지만 스트레스 금리는 100% 반영하는 게 아니라 적용률만큼 반영된다. 예를 들어 2단계 스트레스 DSR에서는 대출이 ‘혼합형’(고정금리와 변동금리를 혼합한 상품)이냐 ‘주기형’(고정금리지만 일정 주기마다 금리가 조정되는 상품)이냐에 따라 적용률이 다르다. 적용된다고 해도 일반적으로 10~30% 또는 20~40% 수준으로 적용돼왔다. 3단계를 시행해도 40~60% 수준의 스트레스 금리가 적용될 것으로 보인다. 1.5%의 가산금리에 40~60% 반영비율을 곱하면 약 0.6~0.9%가 적용되는 구조다. 예컨대 연봉 6000만원인 경우 2단계에서는 3억6000만원까지 대출이 가능했다면 3단계 적용 시 3억5000만원으로 줄어드는 정도로 실질적인 영향은 크지 않다.”
-그렇다면 핵심 원인은 무엇인가.
“지금의 절판마케팅 심리는 생애최초 특례대출에 적용되는 LTV 80%에서 비롯된다. 이 제도가 고가 주택 강세장의 유동성을 만들어낸 핵심이다. 생애최초 특례대출을 제외하면 현재 LTV가 70%로 묶여 있다. 예컨대 자기자본이 3억원이 있는 경우 LTV 70%일 때 최대 구입가능한 주택은 10억원짜리지만 80%로 올라가면 최대 구입가능한 주택이 15억원으로 높아진다. 지금 시장은 이재명 정부의 인선 기간을 정책 공백기로 간주하고 있다. 인선이 마무리되면 생애최초 특례가 종료될 수 있다는 관측 속에 ‘절판마케팅’ 심리가 작동하면서 높은 레버리지를 동원한 고가 주택 매수 움직임이 뚜렷한 상황이다. 현재 생애최초 특례대출의 부작용은 상상을 초월한다. 생애최초 특례대출은 주택가격에 제한이 없고 반드시 실거주 목적일 필요도 없다. 전세를 끼고 기존 대출 위에 생애최초 특례대출을 후순위로 얹어 갭투자에 나설 수 있으며, 해당 주택을 상생임대인으로 등록하면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 생애최초 특례대출은 시장 수요가 극도로 위축됐던 2022년에 한시적으로 도입된 수요 촉진 정책이다. 당시에는 수요가 완전히 녹아버렸기 때문에 필요했을 수도 있지만, 지금은 강세장이 이어지고 있고 기준금리가 하향세를 보이는 등 거시 여건이 우호적인 상황이다. 이처럼 예외적인 프로그램을 계속 운영할 필요가 없는데도 이를 놔두면서 과열의 원인으로 작동하고 있다.”
-이번 상승은 과거와 다른가.
“현재의 상승은 과거처럼 미시(수요·공급)나 거시(금리·성장률)적 요인이 받쳐주는 구조적 강세장이 아니라 특정 정책이 만들어낸 기계적 상승이자 ‘포모’(FOMO·Fear Of Missing Out 상승장에서 소외될까 불안해 따라 매수하는 심리) 장세에 가깝다. 구조적인 상승은 보통 낮은 가격에서 출발한다. 수요 측면에서는 대출 규제가 완화되고 유동성이 공급되며, 거시적으로는 성장률이 유지되는 가운데 금리가 하향 안정세를 보인다. 공급 측면에서는 신규 공급이 수요를 따라가지 못할 만큼 타이트해지는 현상이 나타난다. 이처럼 미시와 거시 여건이 동시에 맞물릴 때 장기간에 걸친 구조적인 강세장이 형성된다. 지금은 구조적 강세장이라기보다는 2022년 하반기부터 이어진 중간 수준의 약세장 국면 속에서 높은 레버리지를 활용한 상승 사이클에 가깝다고 본다.”
-대응책은 무엇인가.
“수요 관리 정책이 나와야 한다. 2024년 6~8월 서울 기준으로 0.2%대 상승을 했는데, 강남과 송파 특히 서초는 0.67%까지 올랐다. 바로 강력한 수요 억제 정책이 나왔다. 당시 금융당국이 은행의 가계대출 총량을 강도 높게 관리하게 시작했고, 생애최초 특례대출도 그 영향으로 사실상 어려워졌다. 또 전세가가 올라가면서 매매가도 오르니 비아파트 주택 무제한 매입, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공급 확대 방안도 제시했다. 그 결과 한 달 안에 시장이 안정화됐다. 지금은 5~6월 상승장이 이어지는 국면이다. 만약 7월 초에 수요 억제책이 나오지 않는다면 대응이 한 달가량 늦어지는 셈이다. 지금과 같은 강세장에서는 한 달 사이에 몇 년치 상승분이 빠르게 반영될 수 있다. 늦어질수록 더 넓게 전파가 될 것이라는 우려가 있다. 지금 서울 상위 가격대 지역인 소위 5분위·4분위를 지나 이미 3분위 지역까지 강세가 뚜렷하다. 경기도도 5분위에서 4분위로 전이가 이뤄지는 흐름이다. 경기도 4분위와 3분위 지역까지 강세가 이어지면 수도권 전체로 확산하는 셈이다. 대책이 늦어지면 서울 상위 지역과 지방 광역시와의 격차가 역대 최대로 벌어진 상태로 끝날 수 있다.”
아래 내용은 6월 27일 정부 대책 발표 직후 추가로 진행된 전화 인터뷰에서 나온 일문일답이다.
-6월 27일 정부가 강력한 수요억제 정책을 내놓았다. 어떻게 평가하는가.
“유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책이다. 첫째는 가계대출 즉 주담대를 6억 이상을 받지 못하게 했다. 이 대책으로 서울의 3-4-5분위 고가주택군에 대한 실질적 구입이 제약된다. 3-4-5분위 고가주택의 가격은 상승세가 꺾이며 조정 국면에 접어들 가능성이 크다. 둘째는 생애최초 후순위 대출을 드디어 정상화했다. 오르막일 때는 액셀을 밟아야 하지만, 내리막에서는 브레이크를 밟아야 한다. 그러나 지난 1년간은 내리막에서도 계속 액셀을 밟아왔다. 이를 정상화한 셈이다. 그 밖에도 정책대출을 축소하고 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지하는 등 적절한 대책들을 내놨다. 다만 비은행권이나 사업자 대출에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해서도 향후 철저한 관리·감독이 필요하다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권 가계대출 규제가 강화되자 비은행권과 사업자 대출이 우회로로 활용되는 사례가 나타났다. 이번에도 이러한 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 보완책을 함께 추진하는 것이 중요하다.”
-시장은 안정될까.
“과거에도 은행 대출 규제가 시행된 이후 시장은 안정세를 되찾았다. 지난해 9월에도 같은 양상이었고, 이번에도 비슷한 흐름이 예상된다. 자금줄이 차단되면 수요가 약화되며 즉각적인 영향을 미치기 때문이다. 2024년에도 6~8월 수요 강세 이후 가계대출 대책, 즉 은행 대출 규제가 시행되면서 시장이 안정됐다. 이번에는 그때보다 더 강력한 수준으로, 서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다.”
밤에 푹 자기가 어렵다고 불평하면, 낮에 깨어 있으라는 대답이 돌아온다. 너무 당연하게 들리는 이 말은 잠을 설명해주는 ‘수면 항상성’이라는 중요한 개념이다. 일상적으로나 과학적으로나 수면 항상성은 널리 인정받고 있지만, 이 과정에서 구체적으로 어떤 뇌과학적 원리가 작동하는지는 연구가 더 필요한 상황이다.
이와 관련해 마크 우 미국 존스홉킨스대 교수진은 최근 연구를 통해 이에 대한 한 가지 답을 찾아냈다. 해당 연구는 한국인 연구자 이상수 박사가 이끌었다.
현재 뇌과학은 생물이 얼마나 잤는지, 얼마나 깨어 있었는지를 측정하는 뇌 구역은 찾지 못했지만 잠을 깨우거나 자게 하는 구역은 밝혀낸 상황이다. 잠의 부족·충분 정도를 알아내는 측정기는 찾지 못했지만, 잠자는 행위 여부를 통제하는 스위치는 찾은 셈이다. 에어컨에 빗대어 생각해보면 온도계 정보가 스위치로 전해져야 더위 수준에 맞춰 에어컨을 자동으로 가동하거나 멈출 수 있을 텐데 아직 그런 체계가 전부 규명된 상황은 아닌 셈이다.
우 교수 연구진은 이 점에 착안해 잠을 깨우거나 자게 하는 구역의 상위 부위에 얼마나 잤고 깨어 있었는지를 측정하는 구역이 있을 것이라는 가설을 세웠다. 그렇게 해서 추려낸 22개 후보군 중 ‘재결합핵’이라는 뇌 영역에 연구의 초점을 맞추었다.
먼저 연구진은 생쥐에서 재결합핵을 활성화했다. 수면 스위치 구역을 활성화하면 거의 바로 생쥐가 잠에 빠지는 데 비해 재결합핵이 활성화하면 몇십 분에서 몇 시간 정도의 시간이 지난 뒤 잠에 빠지는 현상이 관찰됐다. 재결합핵이 활성화된 생쥐는 마치 밤을 새운 것처럼 깊은 수면의 양이 특히 증가했다.
또 연구진은 활성화 이후 잠이 들기까지 걸린 시간에 생쥐가 무엇을 하는지 분석했다. 그랬더니 분주히 돌아다니며 먹고 마실 시간임에도, 생쥐는 졸린 듯이 둥지와 털 정리를 했다. 졸린 사람이 씻고 잠자리에 눕는 것처럼 말이다.
연구진은 재결합핵 구역의 신경세포를 추가 연구했다. 그러자 이 세포들은 예상과 같이 잠을 안 재운 생쥐에서 더 강한 활성을 보였고, 잠을 재우면 활성이 평소와 같이 돌아가는 특징을 갖고 있었다.
재결합핵의 신경세포는 뇌 여러 구역으로 뻗어 있는데, 그중에서도 ‘불확정대’라고 하는 뇌 구역으로 이어지는 연결이 수면 측정에 중요한 요소로 보였다. 잠을 안 재우면 재결합핵에서 불확정대로 연결되는 신경연결 자체가 즉각 증가하는 현상이 관찰됐다. 시냅스의 개수가 증가했고 세기는 강해졌다.
이 같은 시냅스의 가소성은 흔히 학습·기억과 연결해서 다뤄지는데, 잠을 안 잘수록 강해지는 시냅스가 재결합핵과 불확정대 사이에 존재했던 것이다. 생쥐를 재우면 시냅스 모양은 다시 정상으로 돌아왔다.
그렇다면 재결합핵을 억제할 경우 하룻밤을 새우더라도 아무 영향이 없을 수 있지 있을까. 아쉽게도 잠을 안 재운 생쥐의 재결합핵을 억제해도 더 자고 싶은 경향은 남아 있었다. 하지만 이 연구는 잠과 관련한 심층 탐구의 시작점이다. 앞으로 이어질 연구는 우리가 좀 더 능동적이고 과학적으로 수면을 제어하고, 또 푹 자고 싶은 사람은 불면 없이 ‘꿀잠’을 잘 수 있는 방법을 개발하게 해줄 것으로 기대한다.
정부가 27일 수도권·규제지역(투기·투기과열지역, 조정대상지역)에서 실거주 목적이 아닌 경우 추가 주택 구입 수요를 차단하는 내용의 ‘가계부채 관리 강화방안’을 발표했다. 당장 28일부터 이 지역에서 주택담보대출(주담대)을 6억원 이상 받을 수 없게 하는 초고강도 대책이다. 당초 정부는 다음달 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행에 따른 효과를 평가한 뒤 추가 대책 여부를 결정할 계획이었다. 하지만 이번 주 서울 아파트값이 6년 9개월 만에 최대치를 기록하고, 대출이 급증하자 예정을 앞당겨 칼을 빼든 것이다.
이번 방안은 수도권과 규제지역 내 실수요가 목적이 아닌 ‘갭투자’ 용도 등의 주택 구입에는 대출을 금지하겠다는 것이 핵심이다. 이를 위해 대출 수요자의 소득과 집값에 상관없이 주택담보대출 한도를 6억원 이내로 제한했다. 총액에 한도 제한을 거는 전례없는 초고강도 규제다. 또한 다주택자의 대출을 활용한 주택 추가 구입을 금지하고 무주택자에 대해서도 실거주 목적이 아닌 대출을 제한한다. 한마디로 실수요자 외에 투자성으로 주택을 매입하려면 자기 돈으로 사라는 뜻이다. 금융당국은 이런 조치들을 통해 하반기 가계대출 총량 목표를 기존 계획 대비 50% 수준으로 감축하기로 했다. 가계대출 증가의 주범으로 꼽혀온 정책대출은 서민·취약계층의 주거 안정 지원 필요성을 감안해 연간 공급 계획을 25% 줄이기로 했다. 이재명 정부가 첫 가계부채·부동산 대책으로 가장 빨리 쓸 수 있는 대출 규제 카드부터 내놓은 셈이다.
정부가 가계대출 총량을 절반으로 줄이는 초강수를 둔 배경은 지나치게 가팔라지는 부채 증가속도를 감안한 것이다. 이달 가계대출은 지난달보다 5조원 가까이 늘었다. 토지거래허가제 일시 해제에 따른 주택거래량 증가와 새 정부 출범 이후 증시 부양에 대한 기대감 때문에 ‘빚투(빚내서 투자)’가 늘어난 결과로 분석된다. 이런 추세라면 역대 최대 증가 폭을 기록한 지난해 8월(9조6259억원) 이후 최대 수준에 이를 것으로 전망됐다.
이번 조치는 가계대출 관리는 물론 서울 아파트 값의 폭등세를 진압하기 위해서도 불가피한 측면이 있다. 다만, 정책대출 문턱까지 높아지면서 자금력이 떨어지는 실수요자들이 피해를 입을 수 있다는 점은 우려스럽다. 당국은 시장 상황을 주시하면서 필요하다면 실수요자 보완 대책을 내놓을 필요가 있다. 무엇보다 대출을 조이는 것만으로 한계가 있다는 점을 잊어선 안된다. 정부는 실수요자를 보호하면서도 투기 수요를 근본적으로 억제하는 종합적인 부동산 정책을 내놓아야 한다.